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广州某高端五星级酒店装修质量管理与成本控制
时间:2024-01-02 16:59:00      来源:本站      浏览数:765

1、工程概况

案例项目位于广州市经济技术开发区,是一座集高档办公、配套商业、云办公、高级公寓、高星级酒店等物业形态于一体的大型现代城市综合体,其中酒店项目精装修总设计面积为35871.43m2,包括五星级酒店客房、餐饮、会议、娱乐、健身等功能区及后勤配套设施。

2、高端酒店装修质量管理

2.1吊顶工程

(1)平整度。基准点与标高尺寸要准确,吊顶面水平控制线尽量拉出一条直线,中间按水平线拱起。对于跨度较大的顶板,应在中间位置增设标高控制点。

吊装点的分布应均匀,吊装点应加在龙骨连接处和重负荷部位。龙骨接头和悬挂应加强,避免在龙骨上悬挂重物灯具等大于3kg的重型设备。严格按照工艺要求,装饰板应灵活安装,安装时检查平整度。

(2)吊顶表面及设备处理。一般要求是不破坏吊顶结构,不破坏顶面完整性,与吊顶面连接光滑,连接紧密。面板安装必须在管道、试水、吊顶保温等所有程序验收合格后进行。灯板和灯槽的安装应注意吊顶平面的完整性,空调风口和格栅应安装平整,与吊顶表面一致。

2.2墙体工程

1)石材的垂直度、平整度。根据地板的轴线位置,将第一块和最后一块石材安装好,在上下两长线的两端,然后安装中间的石材,保证每一层石材在同一平面上,上下两端石材在同一直线上。每排石材的垂直线每排石板测量面上的线吊垂直线控制。

2)乳胶漆的基本处理。墙面完全干燥是基本条件,应放置10d以上。平整度差的或壳壁可用整批白水泥泥浆修补。墙面必须平整,至少刮2次腻子,每次都要仔细检查表面和阴阳角的平整度。腻子刮完后,检查后要用砂纸打磨。露头的铁必须进行防锈处理,以防止今后对墙体的腐蚀和污染。

2.3地面工程

1)石材表面光洁度。连接房间的网格线要连接起来,楼层和地面标高线要弹出。布设线路后,应布设多条干线作为基准,发挥标准加固作用。有柱子的地方,先铺设中间部分,再向两侧铺开石头物料需要四脚同时落下,随时找平、矫直。如发现有缝隙,应将板提起修补后再安装。铺展后,应及时固化表面,待水泥浆达到强度后,对粘接层(包括接缝填充)进行打蜡处理。

(3)石材的基层处理。混凝土或砂浆地面施工28d以上,含水率在8%以下。地面上的浮沙、浮尘、油脂、异物等应先用喷砂机、磨砂机或手动砂轮打磨清除,再用吸尘器清洗干净。地面凸出部分应打磨平整,凹陷处开裂部分应用环氧树脂腻子修补平整。12h后,涂刷底层。

3、高端酒店装修成本管理难点及常见问题

3.1高端酒店装修成本管理难点

一是组织构架支撑力。组织架构作为酒店开展装修的根本,各部门之间必须协调合作、相互配合,但高端酒店装修工程项目庞大且复杂,在人员任用及选择上常出现供不应求的情况,直接影响施工的组织管理的正常进行。专业管理人员具备成本控制管理工作经验和能力是最基本条件,同时要具有专业工程技术施工能力,还应能根据工程具体情况制订合适的装修成本控制方案,在节约成本控制和装修施工方面有独到见解,还能兼顾外观美学的要求。另外,专业管理人员要有较强的领导力和号召力,带领团队在工程中不断精益求精、开拓进取,以保障装修工程在质量安全的前提下达到成本最优化。所以酒店装修对工程造价有极高要求,必须由专业能力过硬的管理团队接手处理,从而将成本控制在预期目标内。

二是进度把控能力。酒店装修工程实际施工周期对工程造价管理有直接影响,不论工期长短都意味着成本增加。工期提前的原因可能是计划方案偏差或是工作强度加强,而工人长期加班,相应的人工成本将会增加;工期延长,现场设备使用成本及原材料都会上涨,相应管理成本持续增长,最终装修整体成本与原计划相差甚远。因此,施工进度的合理把控能对装修工程成本管理效率产生关键性影响。

3.2高端酒店装修成本管理的常见问题

一是施工管理能力欠缺。管理团队的选择必须满足高素质、高效率原则,毕竟高端酒店装修工程施工是一项专业性和综合性强的工作。在工程前期准备阶段,大部分企业忽视专业团队的重要性,反而为了降低成本选择内部临时调任,不仅专业技能得不到肯定,还不能合理地制订完整的施工方案,导致整体方案的综合性、全面性、真实性都受到影响,数据基础不扎实。另外,管理者保留固有工作岗位的办事风格在成本控制中产生影响,缺乏顾全大局的思维引导,部门间合作失调。这直接导致计划与实施流程相左,系统缺乏协调,上下级沟通不畅,最终导致决策失误,严重阻碍工期,进而使成本控制失去意义。

二是施工设计阶段工作不到位。还有很多施工企业按照传统方式忽视成本控制的重要性,尤其是设计阶段中没有做好成本控制管理,造成整体工程成本较高。项目设计阶段作为项目雏形的整体展示,能直观体现设计理念、施工方案、管理措施等,为后期施工做好铺垫。其中设计方案的合理性、性价比的拟定对工程造价控制目标的实现有决定性作用。因此,企业要保证成本最低化,就应重新审视设计阶段的重要性。另外,有些装饰工程团队选择缺少公开竞标环节,开发公司多选用经常合作的企业,但相关企业资质与综合实力能否胜任装修设计并不考察,导致设计方案的可行性缺乏合理性,不能适应施工现场的实际要求,这就会出现设计方案频繁修改的局面,停工、重复施工等情况十分常见,成本支出也相应增加。

三是原材料成本管理执行力低。工程材料的供给是装修工程的重要环节,材料成本与装修成本呈正相关,且占比超过一半。对此,原材料成本管理效果的优劣与整体工程的成本控制有直接关系。具体来说,原材料成本包含原材料市场行价、对比、选择,采购原则是以性价比从优为基准,使材料使用率达到最高,而剩余率达到最低,保证整体材料控制最优化。但实际原材料管理落实情况并不乐观,更多是以价格从优为原则,忽视了质量、使用率及剩余计划等其他内容,导致原材料成本管理执行力过低。

4、高端酒店装修成本控制方法

4.1构建供应链管理闭环体系

装修工程原材料成本的有效管理决定着整体装修成本,其占比超过整体工程的一半之多,足以体现高端酒店装修成本对原材料成本控制的重视。以武汉中交五洲皇冠酒店建设为例,该工程施工要求偏高,对专修档次、工艺流程、材料选择有特殊要求。在材料选择上,更倾向于以新型环保材料为主,以量身定制和进口材料为辅,对于非常规产品和材料的选定及资金投入都与工程造价成效有直接关联。因此,实际造价成本管理要拥有完善供应链闭环体系的支撑,主要注意两点。一是侧重市场调研开发。采购材料要做足准备工作,详细掌握酒店装修预期效果与材料用量,提前进行市场调研,做好材料成本预算工作,从根本上减少材料浪费或采购价格偏高等情况。二是物资管理由独立部门监管。独立部门执行力要高于临时管理,对于采购计划、物资调度、材料使用等方面能做到统筹规划,提高装修材料使用的合理性,坚持节约为本、杜绝浪费,从而实现装修成本控制的预期目标。

4.2确立目标成本管理方法

成本管理研究随着时代的进步已趋于系统化和标准化,国内外都积累了大量经验,但对于酒店装修前期造价问题的研究并未投入更多,理论内容及经验都未形成体系。由于人们对居住环境要求的不断提升,酒店行业对居住感的水准也随之提高,这就对酒店内部硬件和软件装修有了更高要求,其中工程造价管理的重要性愈发凸显。广州该酒店遵循行业发展需求,在装修工程造价管理方面加大研究力度,确立了适合自身发展的成本管理理论基础和实施办法,对全面项目成本管理目标的实现有重要意义。具体的目标成本管理方法包括在装修施工前进行客房样板间的建设,按照相关标准及规程复盘整体项目,从中总结成本控制需要注意的方面和项目进度合理推进的关键性。假若样板工程成本超出预算,则可及时进行装修方案的调整,避免实际施工中停工停业的问题,并依照直观效果重新选择材料产品,如材料甲供甲控、采用创新工艺提升性价比等

4.3重视合同成本管理占比

工程管理的核心是合同成本管理的高效、准确,能保证项目招标流程、双方谈判、项目开展及最终结算等有法律依据和管理支持,从而实现预期成本控制目标,提高工程质量。其中条款内容与工程成本控制有密切联系,详尽的职责划分和风险提示,能够为造价管理形成参考范围,更有利于双方合作顺畅,达到互惠互利的目的

5、结束语

高端酒店装修工程中成本控制的高效利用有深远意义,不仅能使经济效益与社会效益相统一,还能促进国内高端酒店市场健康稳步发展。尽管当前在具体实施中还存在一些不足,但是希望经过研究得出的五点建议能在实际的工程建设中发挥有效的成本控制作用。